Appartements occupés avec le Cabinet Eric Deruel à Quetigny,
près de Dijon

■ PRINCIPES D’UNE VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER OCCUPE PAR UN LOCATAIRE

Alors que bien même un propriétaire a donné à bail son logement, il peut le vendre occupé s’il a besoin du capital. Cela sans être obligé d’attendre la date anniversaire du bail, qu’il s’agisse d’un bien meublé ou vide.

Lors de la signature de l’acte, les droits et devoirs du bail précédemment signé sont transférés au nouveau propriétaire en même temps que la propriété elle-même. La privation de la jouissance est compensée par la perception d’un loyer et entraine une décote qui va de 5 à 40 %. On constate que les acquéreurs peuvent aussi bien être des investisseurs que des accédants à la propriété, ces derniers étant surtout motivés par la décote sur le prix.

■ DECOTE DU PRIX : CRITERES D’ESTIMATION

La décote sera faible sur des petites surfaces de 1 à 2 pièces, mais augmentera avec la surface de l’appartement. Elle augmentera également en fonction de l’ampleur de différentes contraintes :

  • Age du locataire.
  • Valeur locative pratiquée.
  • Superficie.
  • Durée du bail restant à courir.
  • Conditions juridiques au moment de la vente.
  • Conditions du bail.

■ AVANTAGES

  • Prix d’acquisition : vous profitez d’une décote à l’achat par rapport à un logement libre en fonction de la situation juridique du bail, la décote augmentant au gré de la privation de capacité à occuper le bien contraignant ainsi sa liquidité, le nombre d’investisseurs étant moins élevé que le nombre de propriétaires occupants,
  • Suppression des tâches administratives : cet achat vous évite de chercher un locataire et de vous exposer à une période plus ou moins longue de vacance pendant laquelle aucun loyer ne rentre alors qu’il vous faudra déjà rembourser votre crédit,
  • Diminution des frais d’entrée : vous n’avez pas à débourser de frais de mise en location et de rafraîchissement, comme c’est souvent le cas lorsque vous achetez un logement vide. Par ailleurs le prix de vente étant moins élevé, les frais de notaire le sont également,
  • Financement facilité : la présence d’un locataire est pour la banque la quasi-garantie de revenus dès le premier mois car les banquiers apprécient que leur emprunteur perçoive, dès l’acquisition, des loyers et un dépôt de garantie dont ils exigent toujours la domiciliation,
  • Optimisation fiscale : (impayé, procédure, sinistre …) : toute complexité générée par le locataire ou un tiers est reportée sur l’acquéreur et grève la gestion paisible d’un bien,
  • Conditions du bail : dans le cas d’une acquisition pour occupation à court et moyen terme, les intérêts d’emprunt, forts les premières années, sont déductibles des revenus fonciers, contrairement à la résidence principale.

■ CONTRAINTES

  • Délai de reprise : si vous achetez un appartement occupé dans l’optique d’une reprise et sauf si le vendeur a délivré un congé pour vente, vous devrez attendre 2 ans avant de pouvoir occupé le bien,
  • Locataire : le locataire n’étant pas choisi mais subi, il faut être vigilant sur l’âge du locataire, le renouvellement de caution s’il y en a une, les revenus du locataire … afin d’éviter toute complication dans la gestion future de l’actif,
  • Locataire +65 ans : pour une personne âgée, le congé ne pourra être délivré sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond précédemment cité.

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