Démembrement avec le Cabinet Eric Deruel à Quetigny, près de Dijon

Le droit de propriété est constitué de deux droits réels, l’usufruit (usus + fructus) et la nue-propriété (abusus). Chaque droit peut être cédé, acheté, donné. L’action de démembrer consiste à détacher un de ces deux droits.

■ L’USUFRUIT : DEFINITION

Dans le Code Civil, l’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance ».

L’usufruitier dispose donc d’un droit de jouissance complet sur le bien et assume l’entretien et les petites réparations du bien.

Mais il existe deux types d’usufruit : l'usufruit viager et l'usufruit temporaire.

  • L'usufruit viager : C’est un usufruit qui est convenu sur la tête d’une ou plusieurs personnes physiques, toute leur vie durant et qui s’éteint automatiquement au décès de ces personnes.
  • L’usufruit temporaire : C’est un usufruit qui est convenu mais uniquement pour une durée déterminée, et cela au profit d’une personne physique ou morale.

NUE-PROPRIETE : DEFINITION

Le nu-propriétaire dispose de droits, mais surtout d’obligations relatives à tout ce qui concerne le maintien de la structure du bien immobilier.
Il est ainsi responsable de tout ce qui est gros travaux et grosses réparations. L’ensemble de ces droits et obligations sont consignés dans les dispositions des articles 605 et 606 du Code Civil.

■ AVANTAGES DU DEMEMBREMENT (NUE-PROPRIETE)

Les avantages du démembrement pour investir dans la nue-propriété se concentrent tant sur les économies liées à la gestion d’un bien immobilier traditionnel, que sur la déduction d’impôts.

  • Accès à un immobilier décoté de 30 à 50 %
  • Aucune gestion locative : l’entretien et la gestion sont assurés par l’usufruitier
  • Avantage fiscal : la totalité des intérêts d’emprunt est imputée sur les revenus fonciers existants
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
  • Absence d’impôts sur les loyers et de taxe foncière qui incombent à l’usufruitier
  • Pas de risque de vacance
  • Pas de risque d’impayés
  • Pas de frais de renouvellement de locataires, rédaction de bail.
  • Pas de dépenses d’entretien courant.
  • Pas de charges de gros entretien.
  • Pas de travaux de mises aux normes

Seuls les honoraires du syndic de copropriété restent à la charge du nu-propriétaire.

■ CONTRAINTES DU DEMEMBREMENT

  • Le nu-propriétaire ne peut pas occuper ou utiliser le bien immobilier.
  • Le nu-propriétaire renonce donc à la perception d'un tout revenu pouvant émaner de ce bien.
  • Le marché de la revente étant limité, il est préférable d'envisager cet investissement sur 10 à 20 ans.

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