Investissement fiscal avec le Cabinet Eric Deruel à Quetigny, près de Dijon

Le Cabinet Eric Deruel, situé près de Dijon (21 Côte-d’Or, Bourgogne), représenté par Eric Deruel, est à votre disposition pour vous accompagner et vous proposer l’investissement fiscal le plus intéressant adapté à votre situation et vos objectifs.

L’investissement immobilier en défiscalisation vous permet de vous créer un patrimoine tout en abaissant vos impôts.

Vous préférez investir dans le neuf avec la loi Pinel ?
Ou plutôt dans de l’ancien avec travaux pour créer du déficit foncier ?

L’INVESTISSEMENT « PINEL »

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Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016 un logement neuf ou en état futur d'achèvement, peut bénéficier de la loi PINEL.

■ Le mécanisme pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu :

La réduction d’impôt est répartie, par part égales, sur la durée de l’engagement, dans la limite d'un investissement de 300 000 € par an. Elle est :

  • De 12 % du prix de revient de l’investissement, soit 6 000 € maximum par an, pour un engagement de 6 ans,
  • De 18 % du prix de revient de l’investissement, soit 6 000 € maximum par an, pour un engagement de 9 ans,
  • De 21 % du prix de revient de l’investissement, soit 5 240€ maximum par an, pour un engagement de 12 ans.

Cette réduction d’impôt est valable l’année de l’achèvement du logement ou l’année de son acquisition si elle est postérieure. Elle n’est possible que pour l’acquisition de deux logements par an ou l’acquisition de 2 logements maximum et de parts de SCPI, toujours dans la limite cumulative de 300 000 € par an.

■ Le régime des revenus fonciers :

Les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et soumis à l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux. Les déficits générés par cet investissement (hors déficits liés aux intérêts d’emprunt) sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € :

  • Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 €), il est reportable sur les 6 années suivantes,
  • La fraction de déficit supérieure à la limite des 10 700 € et celle correspondant aux intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

■ Les conditions cumulatives :

  • Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale, pendant au moins 6 ou 9 ans (option irrévocable).
  • Le locataire peut être un ascendant ou un descendant mais ne doit pas appartenir au foyer fiscal.
  • Le logement doit répondre aux normes thermiques et énergétiques exigées par la législation.
  • Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif.
  • Le prix de revient par m², le loyer et les ressources doivent respecter les plafonds fixés par décret.
  • Etre achevé dans les trente mois qui suivent la date de déclaration d'ouverture de chantier dans le cas d'un logement acquis en état futur d'achèvement, ou la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire,
  • Etre achevé d'être rénové avant le 31 décembre de la 2ème année après l'acquisition du logement.

Le dispositif PINEL s'inscrit dans la limite du plafonnement des niches fiscales à 10 000 €, toutefois, ce plafond n'est pas rétroactif, aussi, un investissement défiscalisant (SCELLIER par exemple) réalisé avant le 1er janvier 2013, n'entre pas dans le plafond du calcul de cette niche mais bénéficie de l'ancien barème, à savoir 18 000 € + 4% du revenu imposable.

LE DEFICIT FONCIER

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■ Le concept : Investir dans l’ancien avec travaux pour créer du déficit foncier.

Une manière de réduire ses impôts sans être touché par le plafonnement des niches fiscales consiste à utiliser le déficit foncier. Or, l’achat d’un bien immobilier ancien associé à d’importants travaux de rénovation permet justement de créer du déficit foncier dès lors que le bien est destiné à être loué non meublé. Attention cependant, tous les travaux ne sont pas déductibles. Seuls les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation le sont. Pas les travaux d’agrandissement ou de reconstruction. Par ailleurs, pour être déductibles, les premiers doivent être dissociables des seconds, ce qui n’est pas forcément toujours très évident à faire reconnaître par le fisc. Il existe également des contraintes quant aux délais de mise en location après la fin des travaux et d’autres délais relatifs à la durée minimale pendant laquelle le bien doit être loué. Nous sommes donc face à des montages relativement complexes et porteurs de risques s’ils ne sont pas bien gérés.

Pour éviter tout problème, la solution la plus simple et la moins risquée consiste à acheter ce type de programme clé en main. Ainsi, vous achetez un bien qui remplit l’ensemble des conditions et s’inscrit parfaitement dans votre objectif de défiscalisation.

Voici les autres principales caractéristiques de cet investissement :

  • Un mécanisme de déduction sans plafonnement des revenus fonciers avec la possibilité de report du déficit jusqu’à 10 années.
  • L’article 156,I,3° du Code Général des Impôts, permet aux propriétaires de bien à usage d’habitation destiné à la location nue, de déduire sans plafonnement de leurs revenus fonciers le déficit foncier généré par le paiement de dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration réalisées sur le bien.
  • Le surplus de déficit foncier éventuellement constaté s’imputera sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 €
  • Location pendant 3 ans après la dernière année d’imputation de déficit foncier
  • Pas d’engagement de détention minimum mais comme tout investissement immobilier nous sommes sur une durée de détention relativement longue.

Les avantages fiscaux doivent être considérés comme secondaires et ne pas masquer les qualités intra-sec de l'opération. En effet, nous sommes face à des montages relativement complexes et porteurs de risques s’ils ne sont pas bien gérés. Pour éviter tout problème, la solution la plus simple et la moins risquée consiste à acheter ce type de programme clé en main. Ainsi, vous achetez un bien qui remplit l’ensemble des conditions et s’inscrit parfaitement dans votre objectif de défiscalisation.

Pour le choix de votre programme immobilier, l’emplacement sera LE point clé de la réussite de votre projet immobilier. N’hésitez pas à nous contacter pour vous faire accompagner !

Nous avons accès à de multiples programmes et biens aux mêmes conditions que si vous passiez par les promoteurs en direct. Le conseil, le choix et l’indépendance en plus !

Pour toute demande d’informations, contactez le Cabinet Eric Deruel
Par téléphone au 06 37 18 92 76 ou au 06 48 70 24 37
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